- Un copropriétaire qui ne peut assister à l'assemblée générale
peut donner pouvoir pour s'y faire représenter à toute personne de son choix. Toutefois,
le syndic, son conjoint et ses préposés(*) ne peuvent pas porter de pouvoirs
de copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.
(*) y compris le gardien, par sécurité juridique des votes. Cf. cass.civ.III, arrêt 550 du 7 mai 2014, n° 13-11.743 + D.67-223 du 17 mars 1967, art.31
+ Nouvelles du Palais, 09.02.2015
- Le nombre de mandats ne peut excéder trois par mandataire
ou 5% des voix, y compris celles du mandataire.
- Un mandataire qui détiendrait un nombre de mandats excessif
peut en subdéléguer une partie, dans le respect du droit commun.
- Chaque copropriétaire ou représentant signe la feuille
de présence, qui permet de compter les voix lors des votes et de vérifier si les majorités
requises sont réunies.
- En début de séance, l'assemblée élit parmi les copropriétaires
un président et un ou plusieurs scrutateurs pour assister le président de la séance. Sauf
décision contraire de l'assemblée, le syndic assure le secrétariat.
- Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix
correspondant aux tantièmes qu'il détient dans la copropriété
- si un copropriétaire détenait plus de la moitié des
tantièmes, le nombre de ses voix serait réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
- Toutes les décisions sont prises en assemblée générale,
à des majorités différentes selon l'importance des sujets traités : majorité simple,
absolue, double majorité, unanimité, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10
juillet 1965 (loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
- Le vote est découvert. Il se fait par écrit ou à main
levée, à raison d'un votant par lot de copropriété.
Majorité simple (art.24)
- La majorité simple est celle des copropriétaires présents
ou représentés à l'assemblée, sans nécessité de quorum. Les abstentions ne sont pas prises
en compte (cette modalité range de facto au vote majoritaire,
qu'il soit positif ou négatif, les absences de vote et les abstentions, à qui s'impose la décision,
fût-elle contraire à leur intime intention).
Cette majorité s'applique aux décisions relatives à la gestion courante :
- approbation des comptes,
- petits travaux d'entretien et de conservation des parties
communes,
- travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite (s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou des éléments d'équipement
essentiels),
- autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer,
à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui
affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
- pose d'une main courante dans un escalier,
- ravalement indispensable en raison de l'état
défectueux des façades,
- adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires
par les modifications législatives intervenues depuis son établissement, au titre de la loi
du 13 décembre 2000, etc.
Majorité absolue (art. 25)
- La majorité absolue est la majorité des voix de tous les
copropriétaires (présents, représentés et absents). (cette modalité range de
facto au vote d'opposition les absences de vote et les abstentions, à qui s'impose la décision, fût-elle
contraire à leur intime intention).
Elle est notamment requise pour :
- élire ou révoquer le syndic,
- autoriser la pose de compteur individuel d'eau froide,
d'antennes TV, câble,
- supprimer un vide-ordures pour des impératifs d'hygiène,
- décider des modalités de réalisation et d'exécution de
travaux rendus obligatoires par voies législatives ou réglementaires,
- accorder une autorisation permanente à la police ou à la
gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes,
- fermer une loggia,
- changer de mode de chauffage pour améliorer le rendement
thermique de l'installation, etc.
- (art. 25-1) Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue a
recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider
à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote, à moins qu'elle ne décide
que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
- Si le vote doit départager plusieurs propositions, la majorité
simple ne peut intervenir qu'après avoir voté à la majorité absolue sur chacune des propositions.
- Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue a
recueilli moins d'1/3 des voix, une nouvelle assemblée, convoquée dans un délai maximal de
trois mois, peut statuer à la majorité simple.
- Si l'ordre du jour de la nouvelle assemblée
ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le
délai de convocation peut être réduit à 8 jours et les documents qui doivent obligatoirement
accompagner la convocation n'ont pas à être renvoyés aux copropriétaires.
Double majorité (art.26)
- La double majorité est celle représentant au moins 2/3
des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). (cette
modalité range de facto au vote d'opposition les absences de vote et les abstentions, à qui s'impose
la décision, fût-elle contraire à leur intime intention.)
Elle est requise, notamment, pour :
- voter la modification du règlement de copropriété concernant
l'usage ou la jouissance des parties communes
- décider la réalisation de certains travaux de transformation/amélioration
(par ex. dispositifs de fermeture d'accès de l'immeuble, individualisation des contrats de
fourniture d'eau et des travaux éventuels y afférents),
- une acquisition immobilière, etc.
- Lorsque, pour les travaux d'amélioration/transformation,
une décision n'atteint pas la double majorité mais recueille l'avis favorable d'au moins les
2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée, qui statue à la
majorité des 2/3 des voix présentes ou représentées (cette modalité
range de facto au vote majoritaire, qu'il soit positif ou négatif, les absences de vote et
les abstentions, à qui s'impose la décision, fût-elle contraire à leur intime
intention).
Unanimité
- Certaines décisions importantes ne peuvent être prises
qu'à l'unanimité des copropriétaires
- suppression du poste de concierge,
- modification de la répartition des charges, atteinte à la destination des parties privatives ou
aux modalités de leur jouissance,
- aliénation des parties communes dont la conservation est
nécessaire au respect de la destination de l'immeuble,
- travaux d'amélioration non conformes à la destination de
l'immeuble, etc.
