Résumé succinct de l'Assemblée générale du 11.03.2019

La date tardive de l'Assemblée générale et l'heure peu commode à un grand nombre de copropriétaires sont de nouveau remises en cause.
La date est jusfitiée par le soucis de pouvoir mieux informer l'AG sur la tenue d'une prochaine assemblée générale extraordinaire consacrée aux options envisagées au moment où s'achève le contrat du chauffagiste.
L'heure de l'AG est suspectée d'être l'une des causes de la faible participation des copropriétaires (39 présents et représentés à l'ouverture de la séance).

L'attention du syndic et du Conseil syndical est attirée sur les majorités inappropriées affectées à l'approbation de certaines résolutions [1]. Les corrections sont faites en séance.

Comptes 2018 et budget 2019

Les comptes de l'exercice 2017-2018 sont approuvés. Le budget est ramené à la hauteur de celui voté pour l'exercice précédent et n'induira donc aucune modification aux quittances à venir.

Quitus

Le syndic invoque le quitus comme une espèce de marque de confiance à laquelle tiendrait M. Desrue, arguant qu'une réelle défiance s'exprime naturellement par la rupture du lien avec le syndic. L'assemblée accorde le quitus, indifférente au fait que la copropriété se prive définitivement de la protection et des réparations que la loi assure pour trente ans contre d'éventuels préjudices liés à la gestion fautive ou non du syndic, connus ou non, constitués ou à venir dans cette période de trente ans.

Syndic

Le Cabinet Desrue Immobilier est reconduit dans sa mission.

Le Conseil syndical et le syndic se sont entendus pour que celui-ci se rende un jeudi sur deux dans la copropriété, à ses frais, pour réagir mieux et plus vite aux affaires de la copropriété.

Les résidents qui souhaiteraient le rencontrer dans ces occasions s'enquerront auprès du gardien de l'heure à laquelle il sera disponible.

Conseil syndical

Le Conseil syndical se compose comme suit :

M. Blond, M. Bouton, M. Gontard, M. Guillaume, Mme Lemaire, Mlle Piriou, M. Rondot, M. Tavernier et M. Thévard.

Autres résolutions

- R7 : réajustement de la réserve. L'AG décline la proposition et maintient sa décision prise en 2016 (R20) de la contenir à 40 000 €.

- R8 : fonds de travaux. L'AG décide d'une cotisation du minimum légal (5%, voir tableau ci-dessous) appelée en deux fois. Le syndic soutient que ce fonds, abondé selon la clé de répartition des charges générales ne peut être utilisé que pour des travaux imputables en charges générales, ce que contestent certains copropriétaires prétendant que la loi n'impose nullement cette contrainte [2].

- R13 : espace poubelles extérieur. Compte tenu de la faible représentation des copropriétaires, cette résolution ne peut être valablement soumise au vote (art.25n et 25-1 al.3).
Cependant l'assemblée est quasiment unanime à dire que d'autres solutions sont possibles et ceux qui ont l'expérience du dispositif proposé - notamment dans la résidence voisine - témoignent de sa très faible efficacité, de son détournement et des nuisances qu'il engendre.

- R14/15 : éclairage des sous-sols. L'inconsistance du devis AMT ne permet pas de l'apprécier. Une nouvelle proposition mieux-disante de la société NK convainc l'assemblée d'adopter cette dernière.

- R16 : remplacement des globes de lampadaires. L'AG demande au syndic et au Conseil syndical de rechercher, si possible, une prestation moins onéreuse dont le montant sera imputé au fonds de travaux Alur.

- R17/18 : peinture des faces externes des portes d'entrée des immeubles. Compte tenu de la difficulté à trouver des postulants pour les petits chantiers et de l'expérience vécue avec le seul candidat, l'assemblée accepte de ne pas rechercher de concurrent et de porter le coût des travaux au budget général de la copropriété, en charges de bâtiment.

- R19 : remplacement des compteurs d'eau chaude. Les nouveaux compteurs seront relevés par radio deux fois par an. L'index de consommation restera visible au client qui n'aura plus à le communiquer ou à y donner accès au prestataire. L'activation radio des compteurs n'ayant lieu que deux fois par an pendant une durée très courte, le relevé ne fait encourir aucun risque lié aux radiofréquences émises à cette occasion. Le syndic informe l'assemblée qu'il a obtenu la gratuité de l'installation et qu'en conséquence seule la redevance restera à charge des usagers en substitution légèrement inférieure de celle actuellement en vigueur. Les autres dispositions du contrat Ista (notamment le remplacement des robinets d'arrêt) restent inchangées.

- R20 : recharge des véhicules électriques. Si la proposition répond dans son principe à l'art.25-4, elle ne parait en l'état pas adaptable à nos parkings sans d'importants travaux d'infrastructure. De plus, les tarifs mis en exergue sont soumis à des conditions nombreuses et incertaines qui en limitent l'accès et la libre disponibilité de l'énergie de recharge ne semble pas assurée. Il est demandé au syndic et au Conseil syndical de rechercher des propositions concurrentes adaptées à notre parc de stationnement privé.

- R21 : passerelle GSM pour la téléalarme des ascenseurs. Le coût élevé de la téléphonie filaire et ses pannes non sécurisées décident l'assemblée d'équiper les ascenseurs de passerelles GSM, d'un coût notoirement moindre et dotées d'un système d'alerte en cas de panne. L'option 2 de la société Mistral (location des modules) est retenue pour deux ans. En conséquence, la maintenance des assensceurs lui sera également confiée à échéance de l'actuel contrat, pour un coût à peu près équivalent.

- R22 : étude de travaux d'économie d'énergie. Les opérations votées en faveur des économies d'électricité et le projet de remplacement des chaudières évoqué plus haut paraissent répondre le mieux et le plus vite aux conclusions de l'audit énergétique de 2017.
D'expérience, le syndic considère que l'isolation extérieure des pignons apporte un meilleur confort à proximité immédiate des murs concernés mais n'engendre pas une économie d'énergie suffisante pour amortir autrement qu'à très long terme des frais d'isolation très conséquents.

Gestion de l'immeuble

- chaufferie - La vie de chaufferie ne parait plus pouvoir être prolongée comme elle l'a déjà été - sans certitudes - par le contrat arrivant à échéance.
En conséquence, le raccordement à la géothermie a été étudié et aurait pu s'envisager si la résidence voisine n'y avait pas renoncé à cause de son récent investissement en chaudières neuves. Ainsi le raccordement, assez distant, représente une charge particulièrement élevée pour la copropriété, difficilement amortissable, à mettre en regard avec la recommandation de conserver une chaudière classique de secours pour palier les pannes et dysfonctionnements réputés fréquents des raccordements à la géothermie.
C'est pourquoi la proposition d'une chaudière à condensation paraît convenir à l'assemblée, sans préjudice des débats auxquels une prochaine assemblée extraordinaire pourra donner lieu.
Le coût d'une telle chaudière, de son installation et de ses annexes s'élèverait à environ 130 000 € dont 75 000 resteraient à charge de la copropriété après déduction des aides d'Etat actuellement en vigueur et du solde de tout compte du contrat actuel. Un amortissement sur cinq ans aurait pour effet de ne pas augmenter les coûts actuels de gestion et de maintenance de notre chaudière.

- incivilités - Une nouvelle fois, des voix s'élèvent contre le mésusage des vide-ordures (bruit, hygiène...)
Le délaissement de nombreux parkings privés au détriment des places de stationnement collectif est aussi de nouveau stigmatisé, contraignant les résidents les moins chanceux à chercher des stationnements à l'extérieur sans céder à la tentation d'occuper les places privées systématiquement vacantes.

- gardien - L'activité du gardien est à nouveau évoquée et diversement appréciée. Le syndic assure y veiller particulièrement au cours de ses visites bimensuelles.