Depuis 2004, le Conseil syndical a beaucoup travaillé sur ce qu'on appelle le "dossier ravalement" et en a informé la copropriété par des brèves sur l'évolution de l'expertise judiciaire (vme1, 2, 5, 7, 10, et 11), des explications à l'AG de 2005, un état du dossier et des thèses opposées pour l'AG de 2006, un communiqué sur la réunion du groupe ad hoc du 02.03.06. Le syndic s'est également beaucoup mobilisé sur ce dossier et a fourni ses explications aux AG 2005 et 2006.
Présentées in extremis (tracts du 28.01.06, AG du 01.02.06 et groupe ad hoc du 02.03.06), diverses affirmations inexactes, inappropriées ou fausses, ont fait naître subrepticement le doute sur une situation que l'AG de 2005 avait appréhendée sans hésitation en adoptant uninanimement le principe d'abandon des poursuites.
Pour répondre aux questions que posent des copropriétaires sur la dénonciation sibylline de ces affirmations dans le communiqué du Conseil syndical sur la réunion du groupe ad hoc, celui-ci livre ici, dans les grandes lignes, son sentiment sur la question de l'action judiciaire et sur la part d'ombre que jettent sur elle ces affirmations, mécontent comme tout un chacun de la tenue des peintures sur les faces horizontales des abouts de planchers mais s'efforçant de regarder la réalité en face, avec tout le recul et toute l'impartialité possibles.
Les garanties légales et contractuelles applicables sont d’une durée d’un, deux ou dix ans, selon les éléments en cause.
La peinture sur les faces horizontales des abouts de plancher, devenue le point focal de l’assignation du 04.09.2002, est garantie deux ans.
Les premiers désordres sur ces peintures ont été constatés et déclarés plus de deux ans après la date d’entrée en vigueur des garanties y afférentes.
Toutes considérations d’ordre moral, voire professionnel, mises à part, une prorogation de la durée des garanties est exclue de droit. Elle ne peut être éventuellement obtenue que par consensus ou par décision de justice.
La pose d’un joint, prévue à l’origine, aurait pu être invoquée pour faire admettre une extension de ces garanties de deux ou trois ans, selon le rapport d’expertise judiciaire. Or ce joint n’a pas été posé, à titre de « moins value », au su et avec l’assentiment de la copropriété. Son absence n’a été mise en cause ni au titre des réserves, à réception des travaux, ni au titre de la garantie de parfait achèvement, ni au titre de l’assignation du 04.09.02, alors que tous les experts consultés l’avaient stigmatisée.
Ce qui fait dire à l’expert judiciaire que le maître d’oeuvre lui paraît exonéré de responsabilité dans la tenue des peintures deux ou trois ans au-delà de la garantie applicable.
Et ce qui incite à envisager le rejet au moins partiel, sinon total, des demandes de la copropriété concernant la tenue de ces peintures au-delà de la période de garantie.
La première assignation a été engagée exclusivement sur la foi d’analyses techniques, très sérieuses, proposant des explications à la dégradation jugée précoce des peintures sur les faces horizontales des abouts de planchers (manque de joint, traces d’anciennes peintures, réactions physico-chimiques, choix de la peinture, etc.).
Mais en droit, l’engagement sur la tenue de ces peintures est de deux ans et les analyses techniques ne font qu’attester de leur dégradation un an et plus après la fin de la garantie, sans démontrer qu’elle ait pu avoir lieu pendant cette période. Il reste donc, de ce point de vue, que la tenue des peintures a duré au moins la période pour laquelle elle était garantie.
La seule présentation des analyses techniques et des griefs faits à nos adversaires pouvait nourrir l’espoir des copropriétaires, de l’avocat de la copropriété, du syndic et d'une partie du Conseil syndical, qu’un juge accède à leurs demandes.
Mais la décision de s’engager aurait-elle été la même s'il avait été porté à la connaissance des copropriétaires
On sait que la mise en œuvre de la première assignation a nécessité l’engagement d’environ 45000€ de la part de la copropriété.
On ne sait pas combien il en a coûté aux parties adverses.
On ne sait pas combien il nous en coûterait pour mener à son terme une seconde assignation, ni combien il en coûterait aux parties adverses.
On ne sait pas quelle décision le juge prendra à propos d’une nouvelle assignation, mais on sait que si la responsabilité de nos adversaires n’est pas complète une partie de leurs frais, dans cette assignation et la précédente, peut être mise à notre charge. On sait aussi que, dans cette hypothèse, la copropriété devrait payer une partie des travaux de réfection.
| tract intitulé "Ce que vous devez savoir..." (28.01.06) | la réalité en face | |
|---|---|---|
| 1 | p.1 "Explications", point 3 : « le syndic de l’époque néglige le recours possible de garantie biennale » | La garantie biennale a cessé le 30.01.00. Les premiers signalements ont été faits en mai/juin 2000. La Gestion Foncière a saisi L’Equité le 04.07.00 |
| 2 | p.1 "Le rapport…", point 1 : « l’expert ne retient qu’un désordre […] dégradation des peintures » | Rapport d’expertise, document 15 : « sur les 12 points, il en sera retenu 2. Le point 11 […] Le point 3 » |
| 3 | p.1 "Le rapport…", point 3 : « l’architecte n’a pas informé la copropriété » | Rapport d’expertise, document 13, signé du président du CS de l'époque écrivant : « En quoi les choses, qui ont été proposées, très largement expliquées, et votées, ne sont-elles plus valables ? » |
| 4 | p.1 "Le rapport…", point 4 : « une jurisprudence récente (c.cass 1523 du 11.05.05) rappelle la responsabilité sans appel de l’architecte dans les affaires de ravalement » | L’arrêt 1523 c.cass statue sur le pourvoi 03-20.680, CA Toulouse, 20.10.03 dans une affaire de résolution de vente à réception d’un immeuble dont des travaux de rénovation avaient atteint la solidité, l’avaient rendu impropre à sa destination et rendaient nécessaire sa destruction (poutrelles trop courtes, appuis d’hourdis insuffisants, flèche inacceptable, boulons de section insuffisante, bois sous-dimensionnés, etc.). En l’espèce, l’architecte ne peut être exonéré des défauts de conception dès lors qu’il n’est pas établi que le maître d’ouvrage n’a pas imposé de ne pas tenir compte des spécifications originales |
| 5 | p.1 "Les réactions…", point 2 : « l’avocat […] a demandé ses instructions au syndic […] demande sans suite » | Allégation contredite et démentie plusieurs fois avant le tract. M. Genty l’a fait de nouveau en réunion du groupe ad hoc. Bien avant le rapport d’expert, il était admis que les chances d’atteindre notre objectif étaient très compromises et qu’il serait prudent, économiquement et juridiquement, de renoncer à poursuivre. Puis il a été convenu de prendre l'avis de l'AG sur la suite à donner. |
| 6 | p.2. "Les réactions…" (suite)…, point 4 : « le rapport sera mis tardivement à disposition chez le gardien, sans tambour ni trompette » | Le rapport a été mis en consultation 4 mois avant l’AG, par annonce dans VME et affichage dans les halls d’entrée. Il a été consulté plusieurs fois avant l’AG |
| 7 | "Les réactions…" (suite) point 5 : « le syndic tente un vote d’arrêt de procédure [à l’AG 2005]… » | C’est le Conseil syndical qui a demandé la mise au vote à l’ordre du jour, en octobre 2004, et l’a fait savoir dès décembre 2004 |
| 8 | « … qui a bien failli aboutir sans le recours de M. Lorioz » | Dès qu’il est apparu que la décision de l'AG 2005 de cesser les poursuites pouvait être contestée, pour une question de forme, il a été décidé de la reposer à la prochaine AG et M. Lorioz en a été informé. En dépit de cela il a intenté une action en justice contre la copropriété, qu’il a abandonnée deux mois plus tard |
| 9 | p.2 "Et maintenant…", point 3 : « si l’on arrête […] les frais de justice seront entièrement à notre charge » | Rapport d’expertise, document 6 : « laissons provisoirement les dépens à la charge des parties qui les ont engagés » (c.à.d jusqu’à jugement, le cas échéant) |
| tract intitulé « Information ravalement » (28.01.06) | la réalité en face | |
|---|---|---|
| 10 | p.1 A-1."Ledu…" [architecte, sur une cause possible du délitement de la peinture], point d : « réaction chimique… » | Rapport d’expertise, document 33, signé IREF (Institut National de Recherche et d’Etude de la Finition dans le Domaine du Bâtiment) : « cette hypothèse doit être rejetée » |
| 11 | p.1 A-1."Courriers…" : « courriers de copropriétaires […] en temps réel » | Les courriers transmis à la demande de l'ex-président du CS, après dépôt de l'assignation, ne sont pas datés ou datent de mars 1999 et ne relatent aucun fait ou constatation relatifs à la peinture des abouts de plancher |
| 12 | p.2 A-2 : « bavettes obligatoires » (plusieurs fois) | Les bavettes n’ont rien d’obligatoire. Le DTU les préconise et à défaut préconise la pose d’un joint. C’est cette préconisation qui n’a pas été mise en œuvre et dont l’expert dit qu’il aurait pu en rendre l’architecte responsable si la copropriété n’en avait pas approuvé la suppression. Voir aussi rapport d’expertise, document 13 : « la pose de couvertines est conseillée, comme la meilleure solution. […] Je n’ai vu nulle part […] que toute autre solution est à rejeter. » (signé du président du CS de l'époque) |
| 13 | « l’expert fonde son diagnostic, et la non responsabilité de l’architecte […] sur l’absence de bavettes » | Voir 12 + rapport d’expertise, document 15, note aux parties, signée B.Rigal [expert judiciaire] « l’expert indique que lors de la construction de l’immeuble les DTU n’ont pas été respectés et qu’aujourd’hui […] il n’y a que deux solutions : refaire les bandeaux en peinture […] à reprendre tous les 3 à 5 ans […] ne rien faire […] avec un nettoyage tous les 2 ou 3 ans » |
| 14 | p.2 A-3 al.1 : « techniciens contactés en 2000 (IREF) [institut spécialisé] » | Rapport d’expertise, document 33, rapport IREF : « intervention le 4 décembre 2001 » |
| 15 | al.2 : « l’expert invente […] une décision [du CS] » | Rapport d’expertise, document 2, CR chantier n°10 (18.5.97) : « moins value sur joint de construction […] accord sur cette base », sept signatures dont celle du président du CS de l'époque |
| 16 | p.3 al.2 : « [l’expert] ne peut faire état que de la signature […] du pv de réunion de chantier du 07.05.97 » | Rapport d’expertise, document 2, CR chantier n°7 (07.05.97) + CR chantier n°10 (18.05.97) |
| 17 | p.3 al.4 : « le financement de sa construction [cour anglaise] s’est fait sur un budget hors ravalement […] et non par des moins-values […] il suffit de regarder les documents » | pv AG 23.06.97, signé du président du CS : « La copropriété accepte de payer la cour anglaise […] le montant est inclus dans le budget du ravalement au regard des moins-values réalisées » |
| 18 | p.3 al.5 : « vu l’importance accordée par l’expert au responsable de la suppression des joints » | Rapport d’expertise, conclusion : « la pose d’un joint […] aurait prolongé la période de tenue des peintures de 2 ou 3 ans » |
| 19 | p.3 "En résumé…", point d, al.2 : « on peut se demander ainsi comment les responsables de la copropriété ont pu avaliser ce rapport [d'expertise judiciaire] » | Le rapport est du seul ressort et de la seule responsabilité de l’expert qui n’a à recevoir ni à solliciter l’aval de personne (code de procédure civile) |
| 20 | p.3 "De façon annexe…", al.1 : « l’avocat de la copropriété […] sollicitait du syndic ses instructions […] elles ne sont jamais venues » | Allégation contredite et démentie plusieurs fois avant le tract. M. Genty l’a fait de nouveau en réunion du groupe ad hoc. Bien avant le rapport d’expert, il était admis que les chances d’atteindre notre objectif étaient très compromises et qu’il serait prudent, économiquement et juridiquement, de renoncer à poursuivre. Puis il a été convenu de prendre l'avis de l'AG sur la suite à donner. |
| 21 | al.2 : « le président du conseil actuel, qui avait été chargé, en confiance, par l’ancien président […] de suivre le procès » | A la démission suprrise et sans préavis de l'ancien président, aucun élu n’a souhaité reprendre la présidence. Aucun élu n’a souhaité reprendre le dossier ravalement. A défaut, l’actuel président a pris la suite de ce dossier, avec l'accord du CS. L'ancien président n'a donc chargé personne de suivre le dossier après sa démission et n'en avait d'ailleurs pas le pouvoir |
| 22 | al.3 : « s’étant vu refusé l’accès au rapport complet de l’expert, l’ancien président… » | Il n’y a qu’une version du rapport d’expertise. L'ancien président en a fait copie en mai 2005. Suspectant la dissimulation de 100 pages (le rapport énumère pourtant les documents qu’il contient) il a exigé le prêt de l’exemplaire du Conseil syndical en juillet 05. Compte tenu du contentieux qu’il avait créé avec le CS, le président lui a refusé ce prêt et lui a proposé une consultation sur place, à sa convenance (courrier 13.07.05) |
| 23 | « … vérifier que les 45 pages manquantes dans la photocopie déposée chez le gardien » | Il manque deux pages à la photocopie déposée chez le gardien (après emprunt du document) : la deuxième page d'une feuille de présence et la page 2 d’un dire d’avocat. Pas 100, ni 45. Elles sont d’un intérêt tout à fait mineur. (L’exemplaire mis en consultation, vérifié encore le jour de l'AG 2006, est sous sauvegarde, à fin d'expertise, si nécessaire) |
| 24 | p.4 al.2 : « M. Lorioz a demandé […] l’inscription dans l’ordre du jour, de l’examen, avant le vote concernant le ravalement, d’un texte » | Le courrier de M. Lorioz au Cabinet Deslandes ne contient pas de revendication sur l’ordre de présentation de sa demande |
| 25 | p.4 point 4, dernier al. « préjudice […] et atteinte à la jouissance due […] aux peintures complètement écaillées […] sur leurs rebords de fenêtres » | Les rebords de fenêtres sont du domaine privatif, hors champ des compétences ordinaires d’un syndic et donc hors champ de ce qu’il peut obtenir par son action ès qualité. La réparation des rebords de fenêtres suppose soit la bonne volonté du maître d’œuvre soit une action du propriétaire, soit pouvoir du propriétaire donné au syndic. Ce n’est pas le type d’action qu’a engagée l'AG de 2002 |
| 26 | p.4 B-1 : « il faut payer […] 9 personnes présentes à 5 séances… » | Rapport d’expertise, document 6 : « laissons provisoirement les dépens à la charge des parties qui les ont engagés » (c.à.d jusqu’à jugement, le cas échéant) |
| 27 | p.5 C-1 : « faible coût supplémentaire » | Il en a déjà coûté 45000€ à la copropriété. Il faut tout recommencer en s’exposant aux frais des adversaires en 1ère et 2ème assignation au cas où ils ne seraient pas reconnus responsables. En dehors de l'action judiciaire, la réparation de 1% des surfaces traitées coûte près de 25% du coût d'un ravalement complet. Une partie de ce coût serait à notre charge si nos adversaires n'étaient pas reconnus totalement responsables |
| 28 | p.5 C-3 : « nos atouts : a) c’est d’abord le fait juridiquement établi de la responsabilité prééminente et indiscutable de l’architecte dans la conception et le déroulement d’un ravalement […] Cour de cassation (11/05/05) » | L’arrêt 1523 c.cass statue sur le pourvoi 03-20.680, CA Toulouse, 20.10.03 dans une affaire de résolution de vente à réception d’un immeuble dont des travaux de rénovation avaient atteint la solidité, l’avaient rendu impropre à sa destination et rendaient nécessaire sa destruction (poutrelles trop courtes, appuis d’hourdis insuffisants, flèche inacceptable, boulons de section insuffisante, bois sous-dimensionnés, etc.). En l’espèce, l’architecte ne peut être exonéré des défauts de conception dès lors qu’il n’est pas établi que le maître d’ouvrage n’a pas imposé de ne pas tenir compte des spécifications originales |
| 29 | p.5 C-5.c : « il semble cependant que les peintures imperméables I3 des bandeaux sont garanties 10 ans » | Tous les débats de l’expertise judiciaire ont exclu cette garantie sur des surfaces horizontales. C’est dans le rapport. Et le groupe ad hoc a dû en convenir |
| 30 | p.5 2.a al.2 : « le dossier étant mal ficelé » | La part du ressort du CS dans le dossier, très importante, a été l'oeuvre personnelle et exclusive du président de l'époque. Après envoi de l'assignation et démission de celui-ci, le CS en a pris le contrôle et n'a rien trouvé à changer de ce qui pouvait l'être encore. Tous les documents et arguments que l'ancien président a souhaité y ajouter par la suite ont été transmis instantanément à l’avocat, qui ne les a pas tous retenus (voir 43). Le dossier a ensuite été soutenu avec zèle, loyauté et pugnacité par les mandataires de la copropriété mais il n'a pas résisté aux faits et défenses que lui ont opposés les parties adverses. |
| Assemblée générale (01.02.06) et groupe ad hoc (02.03.06) | la réalité en face | |
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| 31 | Une jurisprudence ou un texte juridique prescrirait l’action en cours si rien n’est décidé avant le 14 mars 2006 | Vérifications faites, la possibilité d’action contre l’assureur dommages ouvrage s’est trouvée prorogée de deux ans à compter de l’ordonnance désignant l’expert judiciaire (18.09.02). Cette action est donc forclose depuis le 18.09.04, mais, entre temps, l’assureur a pu récuser sa garantie puisqu’elle a été sollicitée après expiration du délai de recours biennal |
| 32 | Des documents permettraient de reporter à octobre 2000 la fin de la garantie biennale | C’était l’un des arguments présentés à l’AG qui a décidé l’action en justice. Mais tous les textes font partir la période de garantie biennale à compter de la réception des travaux. La réception des travaux a eu lieu le 30 janvier 1998, et personne ne le conteste (ni ne peut le contester) |
| 33 | Une jurisprudence permet de poursuivre un architecte en responsabilité civile pendant 30 ans | Cette jurisprudence, peu appliquée, et pour cause, concerne les défauts de conception ou d’exécution à caractère délictuel et intentionnel. Il a été admis qu’on ne pouvait l’invoquer dans le cadre d’un ravalement, en tous cas pas du nôtre |
| 34 | On peut se prévaloir de la durée du précédent ravalement pour attaquer la responsabilité de l’architecte | L’engagement sur la tenue des peintures est de deux ans. Aucun désordre n’a été déclaré (ni d’ailleurs constaté) pendant cette période. Le contrat est donc respecté et le juge ne peut vérifier que cela, quand bien même d’autres contrats de même type donneraient des résultats dépassant cet engagement |
| 35 | L’absence de bureau d’étude et de bureau de contrôle fragilise la position de l’architecte dans la tenue du ravalement | Le recours à un bureau d’étude et à un bureau de contrôle n’a rien d’obligatoire en matière de ravalement et le maître d’oeuvre a toute liberté d’en assurer (et d’assumer) lui-même l’étude et le contrôle. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est mis en cause dans l’assignation, et l’absence de bureau d’étude et de contrôle ne permet de rien faire de plus |
| 36 | On peut attaquer le rapport d’expertise en ce qu’il ne répond pas par écrit à tous les dires d’avocats | Aucun avocat ne s’en est plaint, ni en cours d’expertise ni après dépôt du rapport d’expertise |
| 37 | On peut attaquer le rapport d’expertise en ce qu’il n’indique pas qu’il y a eu débat sur le rapport de l’IREF | Une douzaine de témoins, la plupart avocats, ont assisté à la discussion, dont les limites sont d’ailleurs posées par les dates d’effet des garanties (voir 1, 14, 32, 34) |
| 38 | On peut attaquer le rapport d’expertise en ce qu’il écarte au moins un sinistre encore visible (linteau de fenêtre au 112) | L’élément visé montre que le sinistre était réparé au moment de l’expertise (et d’ailleurs aussi au moment de l’assignation), et donc qu’il n’y a plus sinistre en l'occurrence. D’où le rejet, accepté par toutes les parties, y compris le maître d’ouvrage |
| 39 | On peut attaquer le rapport d’expertise en ce qu’il n’appelle pas toutes les pièces possibles | Un avocat peut choisir de ne pas verser certaines pièces au dossier. L’expert, pas plus que le juge, ne peut en exiger, ni même en rechercher ou en demander d’autres que celles qui lui sont présentées ou que celles qu’il estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission. En tout état de cause, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » (art.9 nouveau code de procédure civile) |
| 40 | La solution DTU n’a pas été proposée avant les travaux | Dans un prix de marché donné, on ne peut proposer qu’une gamme donnée de solutions. Il a été admis qu’une solution avec couvertines avait été écartée des propositions soumises au vote de l’AG à cause de son niveau de prix. En cela, il ne restait plus en lice que des solutions sans couvertines. Voir aussi 3, 12 et 13 |
| 41 | Des pénalités de retard n'auraient pas été mises en recouvrement | Faute du syndic ou de l’entrepreneur ? Ni le Conseil syndical, ni son président, ni le syndic, si l’entrepreneur est fautif, ne s’en sont plaints. L’assignation non plus |
| 42 | L’entrepreneur peut être attaqué pour mauvaise organisation des travaux | Si c’est de la qualité des travaux dont il s’agit, on butte sur le manque de preuves authentiques, juridiquement recevables, et aux limites de la garantie biennale pour la partie de l’ouvrage mise en cause |
| 43 | Les récriminations de particuliers constituent un faisceau de présomption de responsabilité | L’idée est de prendre argument de documents écartés par Me Jauneau pour tenter de démontrer la mauvaise exécution des travaux de l’entrepreneur et le défaut de surveillance de l’architecte et leur conséquence : la dégradation des peintures. Le premier des obstacles à cette démonstration est la limite de la garantie biennale, le second est que les documents allégués sont une collecte organisée de « fiches de recensement » des problèmes de la copropriété sur trois thèmes, dont le ravalement, la plupart non datées, certaines tamponnées "mars 1999", certaines non identifiables. 33 fiches ont été communiquées, 8 répondent sur le thème du ravalement dont 5 pour se plaindre de la mise en peinture des volets. Aucune ne relate un fait ou une constatation en rapport avec l’assignation. Quelques courriers antérieurs peuvent laisser suspecter des problèmes locaux et isolés, n’ayant en rien le caractère généralisé allégué dans l’assignation. En outre, chacun de ces documents, fiche ou courrier, est récusable comme ne satisfaisant pas aux critères d'administration de la preuve exigés par le code de procédure civile |
| 44 | Les désordres invoqués s’inscrivent dans une théorie du dommage continu permettant d’en rattacher l’origine à la période de garantie biennale | Aucune des expertises commandées par la copropriété ne fait remonter l’origine des désordres avant ses propres constatations (au mieux août 2001). L’expert judiciaire dit ne pas pouvoir se prononcer sur une plus grande antériorité, faute d'élément probant |
| 45 | Il y aurait possibilité d’invoquer la garantie décennale | Il a été admis que cette revendication ne peut être prise en considération que pour certaines peintures sur surfaces verticales, dans certaines conditions, mais pas dans le cas présenté en assignation |
| 46 | La conséquence financière de l’arrêt des poursuites est un abandon de créance de 180.000€ (frais engagés + réparations) | Le terme de créance est impropre car la copropriété ne recevrait aucune somme pour la réparation des peintures et n’en recevrait pour les frais engagés qu’à condition qu’un ou plusieurs acteurs du ravalement y soient condamnés aux dépens. En l’occurrence, on peut noter qu’il n’est pas question de mettre au compte de cette créance les frais que les adversaires ont engagés et dont il a été dit dans les tracts qu’ils seraient imputés à la copropriété en cas d’abandon de la première assignation |
| mise à jour : avril 2006 | remarques et suggestions : webmestre |