ravalement 1997
poursuivre ou non la procédure

Le dernier ravalement des immeubles de la résidence date de 1997. En juillet 2002, la copropriété en est venue à saisir la justice sur douze anomalies concernant ce ravalement, dont les premières sont apparues au printemps 2000.

En 2004, un expert nommé par le juge rend un rapport défavorable à la cause de la copropriété : dix anomalies sont rejetées, que les inspections sur place ne permettent pas d’établir. Une onzième (trace de rouille) est également abandonnée sur proposition de l’entreprise d’y remédier. Quant au dernier point (délitement de peinture en face supérieure des abouts de planchers en copropriété), l’expert en attribue la cause essentielle à un défaut de conception des abouts, ne permettant pas une évacuation des ruissellements compatible avec une bonne tenue des peintures sur leurs faces supérieures (faiblesse notoire, soulignée dans toutes les consultations d’experts sur ce sujet). L’expert exclut qu’une faute de prescription, d’exécution ou de contrôle soit à mettre en cause, sachant que la seule correction fiable, consistant à insérer une bavette sur les abouts, avait été écartée du marché à cause de son coût élevé, puis rejetée par la copropriété appelée à se prononcer formellement sur ce sujet en juin 1997. Seule l’absence, non incriminée dans l’assignation, d’un joint prescrit par l’architecte en vue de retarder la dégradation naturelle de la peinture, aurait pu être reprochée à celui-ci, ce qu’exclut la part prise par la copropriété dans la suppression de ce joint, selon l’expert, au terme de l’examen contradictoire de près de deux cents pages de documents, quinze courriers et dires d’avocats et de plus de quinze heures de réunions communes avec les demandeurs et les défendeurs.

Dans ce contexte, considérant le coût élevé de réparation susceptible de rester à la charge de la copropriété (20% du coût du ravalement pour réparer 1% des surfaces traitées) en cas de décision partiellement favorable, considérant les coûts induits par une décision défavorable (hypothèse prédominante), considérant enfin que la solidité et la destination des immeubles ne sont pas affectées, le Conseil syndical avait conseillé l’arrêt des poursuites judiciaires à l’Assemblée générale du 15.02.05, avis partagé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Cependant, sans faire cas de l’annulation de onze plaintes sur douze, un copropriétaire absent à l’AG du 15.02.05 a souhaité rouvrir le débat à propos de la douzième (abouts de plancher), invoquant, comme c’est son droit, un vice de forme susceptible d’invalider la décision de l’AG d’arrêter les poursuites judiciaires et prétendant que :

- l’AG du 15.02.05 aurait pris sa décision sans information suffisante et dans la précipitation ;
- les mandataires de la copropriété n’auraient pas défendu le dossier au cours de l’expertise ;
- l’expertise devrait être invalidée en l’absence d’écrit montrant explicitement que la copropriété a participé aux choix de ne pas poser de bavette et de ne pas poser le joint prescrit par l’architecte, et qu’en conséquence le juge devrait faire droit aux objections que l’expert n’a pas retenues ou que les défenseurs de la copropriété n’auraient pas exposées ;
- tous les acteurs en charge du ravalement seraient fautifs, chacun pour ce qui le concerne, notamment : l’architecte pour n’avoir pas décrit les limites d’efficacité des solutions palliatives à la pose de bavettes et pour avoir prescrit une peinture polyuréthane, l’entrepreneur pour la mauvaise exécution de son travail et la mise en oeuvre d’une solution palliative sans décharge de l’architecte, le syndic pour n’avoir pas fait en temps utile les déclarations des premiers désordres ;
- la copropriété n’aurait pas participé au choix de supprimer le joint prescrit par l’architecte. En quoi il estime que la justice devrait ordonner la réparation aux frais des défendeurs.

Si l’Assemblée souhaite poursuivre l’action en justice, la question se posera de poursuivre sur la même assignation, avec l’expertise défavorable y afférente, ou sur une nouvelle assignation, plus modeste et mieux ciblée, engageant des frais d’avocat, de contre-expertise et vraisemblablement une participation aux coûts de reprise de peinture (~125.000 €) en cas de succès. En cas de débouté, la copropriété s’expose en outre à une condamnation aux dépens et au risque de poursuites pour procédure abusive.

Extrait d'une présentation du Conseil syndical des principales résolutions proposées à l'AG du 01.02.06

mise à jour : avril 2006 remarques et suggestions : webmestre