Règles de copropriété

Cette page, purement documentaire, souhaite éclairer certains aspects des règles de copropriété, axés principalement sur le règlement de copropriété.
 
Les quelques règles de copropriété rappelées ici s’inscrivent dans le cadre des lois[*] (construction, habitation, urbanisme, environnement), des décrets et règlements, de la jurisprudence et du règlement de copropriété qui fondent ensemble le droit de la copropriété et auxquels il reste conseillé de se reporter en cas de doute.
[*] En premier lieu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

Sommaire :   principes du règlement de copropriété
parties communes et parties privatives de la copropriété
conditions de jouissance des parties communes et privatives
charges communes et répartition entre copropriétaires
règlement des charges

principes du règlement de copropriété

  • Le règlement de copropriété est un acte conventionnel - partie intégrante de l'acte d'achat ou de location - auquel s'oblige tout copropriétaire et tout locataire, chacun en ce qui le concerne. (Le bailleur doit au moins remettre à son locataire copie des parties concernant les règles de jouissance de l'immeuble).

  • Le règlement de copropriété définit l'état descriptif et de division de la copropriété, les parties communes et les parties privatives* (première partie), les conditions de jouissance des parties communes et privatives (deuxième partie*), les règles de fonctionnement de la copropriété*, et les charges communes et leur répartition entre copropriétaires* (troisième partie).
    (*) texte integral via ce lien

  • Le syndic est chargé de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
  • ATTENTION : Violer les dispositions du règlement de copropriété revient à enfreindre une obligation de nature contractuelle relevant du droit commun et impliquant, notamment, le principe de l'exécution en nature.
    C'est ainsi, par exemple, que lorsque des travaux sont réalisés en violation du règlement de copropriété, toute requête relative à cette violation se résout en général par la remise en état des lieux, ou, en cas d'impossibilité, par des dommages et intérêts. NB : la requête n'a pas à se fonder sur l'existence d'un préjudice.

    parties communes et parties privatives de la copropriété

    Parties privatives

  •  Sont privatives les parties des bâtiments qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
  • Plus précisément :

  •  les sols (hors gros-oeuvre), parquets ou carrelages
  •  les cloisons intérieures (hors gros murs, refends et cloisons mitoyennes)
  •  les plafonds en plâtre et leurs lattis, corniches, enduits, staffs et revêtements
  •  les menuiseries intérieures (y compris les portes palières) et extérieures (y compris volets), les ballustrades, garde-corps, rideaux roulants, balcons
  •  les appareils sanitaires, les installations électriques (depuis le compteur), et téléphoniques, les sonneries
  •  les vitrages, peintures et décors et, d'une façon générale l'intérieur des appartements
  •  Les parties privatives d'un lot sont réservées à l'usage exclusif du détenteur du lot. Toutefois,
  •  les modifications d'un lot privatif qui affectent la copropriété sont interdites (modifications de l'esthétique des immeubles, travaux portant atteinte à leur solidité, etc.)
  •  l'usage du lot ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
  • Parties communes

  • Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains coprorpiétaires (équipements ou services par bâtiment, voire par escalier). C'est naturellement le cas
  •  du gros oeuvre des bâtiments, des murs mitoyens
  •  des voies d'accès et de circulation
  •  des espaces verts
  •  des équipements collectifs (chauffage, ascenseurs, éclairage extérieur, etc.)
  • conditions de jouissance des parties communes et privatives

     Les immeubles sont destinés exclusivement à l'usage d'habitation et les parties privatives d'un lot laissées à la libre jouissance du copropriétaire de ce lot.

    Cependant :

  • l'aménagement et l'usage des parties privatives ne doit pas compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble

  • l'harmonie de l'immeuble doit être préservée en toute circonstance

  • les portes d'entrée des appartements, fenêtres extérieures, ballustrades ne peuvent être modifiées, y compris dans leur couleur, sans accord de l'assemblée générale.
     L'Assemblée générale du 15 février 2005 a admis que le remplacement des fenêtres extérieures pouvait être effectué sans cette formalité dans la mesure où le dessin, les proportions et la couleur des fenêtres de remplacement sont identiques à ceux des fenêtres d'origine
  • l'installation d'antennes ou paraboles extérieures est interdite, ainsi que l'apposition d'enseigne, affiche ou panneau quelconque sur la façade des immeubles (toutefois, cet usage est toléré, provisoirement, pour annoncer la mise en vente ou la location d'un lot)
  • le linge ne peut être étendu aux fenêtres et loggias
  • les fleurs doivent être maintenues à l'intérieur des loggias et garde-corps, sans gêne pour les voisins, dans des bacs susceptibles d'empêcher l'épanchement d'eau sur les murs de l'immeuble
  • les activités des occupants, de leurs familles, de leurs invités et personnes à leur service ne doivent pas troubler la tranquillité de l'immeuble
  • le bruit occasionné par les appareils amplificateurs de son (TV, radio, chaînes HiFi, etc.) ne doit pas être perceptible des voisins
  • les travaux bruyants sont effectués durant les jours et les heures ouvrables. En tout état de cause, ils sont interdits les dimanches et jours fériés

  • les parkings ne peuvent servir qu'au stationnement des voitures

  • la location des appartements est libre, à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu'ils respectent le règlement de copropriété
  • les baux doivent imposer aux locataires l'obligation de se conformer au règlement de copropriété
  • le copropriétaire doit informer le syndic de la location de son appartement par lettre recommandée
  • le copropriétaire est personnellement garant du respect du règlement de copropriété par son locataire

  • l'exercice individuel d'une profession libérale est toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la tranquilité et à la bonne tenue de l'immeuble.

  • L'usage des parties communes est laissé libre suivant leur destination propre et dans le respect des droits de chacun
  • les pelouses, parkings non privatifs, locaux collectifs, halls d'entrée, palliers, ascenseurs, bancs, etc., sont utilisés équitablement, selon leurs objet et prescriptions.
  • les palliers et circulations ne doivent pas être encombrés, ni servir d'entrepôt ou de garage à bicyclette, motos, voitures d'enfants ou autres
  • la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire est engagée dans les dégradations ou dommages causés aux parties communes de son fait, de celui de sa famille, de ses invités, de ses visiteurs ou des personnes à son service.
  • charges communes et répartition entre copropriétaires

    Un lot de copropriété comprend une ou plusieurs parties privatives (logement, cave, emplacement de stationnement) mais aussi une quote-part de parties communes.

    La quote-part des parties communes afférentes à un lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. Cette quote-part est exprimée en unités de division (tantièmes).

  • Les charges communes sont celles induites par l'entretien et/ou le fonctionnement des parties communes, par les travaux ou actions décidés en assemblée, par le gardiennage des immeubles, les honoraires du syndic, les taxes, impôts et redevances auxquels sont assujeties les parties communes des immeubles.
  • les charges générales (entretien des parties communes, gardiennage, honoraires du syndic, etc.) sont divisées en 100 000èmes
  • les charges particulières aux bâtiments (réparations, ravallement, installations électriques, assurance, etc.) sont divisées en 2 874èmes pour le bâtiment 1 (rue E.Zola) et en 7 126èmes pour le bâtiment 2 (rue A.Thomas)
  • les charges d'ascenseur sont divisées en 2 622èmes pour le bâtiment 1 et en 10 000èmes pour le bâtiment 2
  • les charges de chauffage, d'eau froide et eau chauge collective sont divisées en 10 000èmes
  • les charges de compteurs d'eau sont divisées en 148èmes
  • règlement des charges

  • Le paiement des charges par chèque ou virement (avec le RIB du syndic), à l'ordre du SDC Charcot-Zola, ou par prélèvement Sepa, est à adresser à l'adresse suivante :
    Agence Beuredeley - 32, rue du Bois de Chartres - 91220 Brétigny-sur-Orge
  • Le paiement des charges de copropriété fait partie intégrante de l'acte d'achat. Le règlement de copropriété (auquel a souscrit l'acheteur), qui prévoit une occupation "bourgeoise" des appartements, induit que celui-ci s'estime en capacité d'assumer aisément sa part des charges que supporte la copropriété.

    Il est donc attendu de lui qu'il ait pris toutes dispositions utiles pour honorer le règlement de sa part des charges de copropriété au moment où celles-ci sont mises en recouvrement.

    Lorsque des difficultés exceptionnelles mettent cette capacité en défaut, le Syndic est à même d'en tenir compte, pour autant qu'il en ait été averti sans délai et qu'un accord ait pu être trouvé.

    A défaut d'accord, les charges impayées peuvent provoquer :

  • une action directe du syndic, sans autorisation de la copropriété, par
  • injonction de payer devant le tribunal d'instance*
  • saisie des meubles
  • saisie sur les loyers du locataire, le cas échéant
  • inscription d'hypothèque sur les locaux
  • opposition au paiement du prix de vente du lot, le cas échéant
  • une action du syndic, avec autorisation de l'assemblée générale, pour la saisie du lot pour lequel les charges ne sont pas payées.

  • Les frais de procédure engagés pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

    * Contrairement à une idée reçue, les excuses de contentieux sur la réalisation, l’exécution ou la qualité de prestations ou de travaux ne seront pas admises pour conditionner ou différer un paiement de charges. Les seuls cas jugés recevables par les tribunaux concernent :

  • un paiement de sommes indues ou un paiement demandé à une personne qui n’en est pas légalement redevable,
  • une répartition des charges contraire à la loi du 10 juillet 1965 (art.10) ou ne résultant par du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale,
  • l’adoption du budget prévisionnel non approuvé par l’assemblée générale,
  • l’absence de convocation du copropriétaire contestataire à l’assemblée générale qui a voté les travaux,
  • la nullité ou l’expiration du mandat du syndic.

  • Mise à jour : 2 avril 2010 remarques et suggestions : webmestre