Règles de copropriété
Cette page, purement documentaire, souhaite éclairer certains aspects des règles de copropriété,
axés principalement sur le règlement de copropriété.
Les quelques règles de copropriété rappelées ici s’inscrivent dans le cadre des lois[*] (construction,
habitation, urbanisme, environnement), des décrets et règlements, de la jurisprudence et du
règlement de copropriété qui fondent ensemble le droit de la copropriété et auxquels il reste
conseillé de se reporter en cas de doute.
[*] En premier lieu la
Loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le
Décret
n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
principes du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un acte conventionnel -
partie intégrante de l'acte d'achat ou de location - auquel s'oblige tout copropriétaire et
tout locataire, chacun en ce qui le concerne. (Le bailleur doit au moins remettre à son
locataire copie des parties concernant les règles de jouissance de l'immeuble).
Le règlement de copropriété définit l'état descriptif et de division de la copropriété, les
parties communes et les parties privatives* (première partie), les conditions de jouissance des
parties communes et privatives (deuxième partie*), les règles de fonctionnement de la copropriété*,
et les charges communes et leur répartition entre copropriétaires* (troisième partie).
(*) texte integral via ce lien
Le syndic est chargé de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
ATTENTION : Violer les dispositions du règlement de
copropriété revient à enfreindre une obligation de nature contractuelle relevant du
droit commun et impliquant, notamment, le principe de l'exécution en nature.
C'est ainsi, par exemple, que lorsque des travaux sont réalisés en violation du
règlement de copropriété, toute requête relative à cette violation se résout en général par
la remise en état des lieux, ou, en cas d'impossibilité, par des dommages et intérêts.
NB : la requête n'a pas à se fonder sur l'existence d'un
préjudice. |
parties communes et parties privatives de la copropriété
Parties privatives
Sont privatives les parties des bâtiments qui sont la
propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Plus précisément :
les sols (hors gros-oeuvre), parquets ou carrelages
les cloisons intérieures (hors gros murs, refends et cloisons
mitoyennes)
les plafonds en plâtre et leurs lattis, corniches, enduits,
staffs et revêtements
les menuiseries intérieures (y compris les portes palières) et
extérieures (y compris volets), les ballustrades, garde-corps, rideaux roulants, balcons
les appareils sanitaires, les installations électriques
(depuis le compteur), et téléphoniques, les sonneries
les vitrages, peintures et décors et, d'une façon générale
l'intérieur des appartements
Les parties privatives d'un lot sont réservées à l'usage exclusif du détenteur du lot. Toutefois,
les modifications d'un lot privatif qui affectent la
copropriété sont interdites (modifications de l'esthétique des immeubles, travaux portant
atteinte à leur solidité, etc.)
l'usage du lot ne doit pas porter atteinte aux droits
des autres copropriétaires.
Parties communes
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées
à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité
de tous les copropriétaires ou de certains coprorpiétaires (équipements ou services par bâtiment,
voire par escalier). C'est naturellement le cas
du gros oeuvre des bâtiments, des murs mitoyens
des voies d'accès et de circulation
des espaces verts
des équipements collectifs (chauffage, ascenseurs,
éclairage extérieur, etc.)
conditions de jouissance des parties communes et privatives
Les immeubles sont destinés exclusivement à l'usage
d'habitation et les parties privatives d'un lot laissées à la libre jouissance du
copropriétaire de ce lot.
Cependant :
l'aménagement et l'usage des parties privatives ne doit
pas compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble
l'harmonie de l'immeuble doit être préservée en toute
circonstance
les portes d'entrée des appartements, fenêtres extérieures,
ballustrades ne peuvent être modifiées, y compris dans leur couleur, sans accord de l'assemblée
générale.
L'Assemblée générale du 15 février 2005 a admis que le remplacement des fenêtres extérieures
pouvait être effectué sans cette formalité dans la mesure où le dessin, les proportions et la couleur
des fenêtres de remplacement sont identiques à ceux des fenêtres d'origine
l'installation d'antennes ou paraboles extérieures est interdite,
ainsi que l'apposition d'enseigne, affiche ou panneau quelconque sur la façade des immeubles (toutefois,
cet usage est toléré, provisoirement, pour annoncer la mise en vente ou la location d'un lot)
le linge ne peut être étendu aux fenêtres et loggias
les fleurs doivent être maintenues à l'intérieur des loggias
et garde-corps, sans gêne pour les voisins, dans des bacs susceptibles d'empêcher l'épanchement
d'eau sur les murs de l'immeuble
les activités des occupants, de leurs familles, de leurs
invités et personnes à leur service ne doivent pas troubler la tranquillité de l'immeuble
le bruit occasionné par les appareils amplificateurs de son
(TV, radio, chaînes HiFi, etc.) ne doit pas être perceptible des voisins
les travaux bruyants sont effectués durant les jours et les
heures ouvrables. En tout état de cause, ils sont interdits les dimanches et jours fériés
les parkings ne peuvent servir qu'au stationnement des
voitures
la location des appartements est libre, à la condition
que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu'ils respectent le règlement de copropriété
les baux doivent imposer aux locataires l'obligation de
se conformer au règlement de copropriété
le copropriétaire doit informer le syndic de la location
de son appartement par lettre recommandée
le copropriétaire est personnellement garant du respect
du règlement de copropriété par son locataire
l'exercice individuel d'une profession
libérale est toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la tranquilité et à
la bonne tenue de l'immeuble.
L'usage des parties communes est laissé libre suivant leur
destination propre et dans le respect des droits de chacun
les pelouses, parkings non privatifs, locaux collectifs,
halls d'entrée, palliers, ascenseurs, bancs, etc., sont utilisés équitablement, selon leurs
objet et prescriptions.
les palliers et circulations ne doivent pas être encombrés,
ni servir d'entrepôt ou de garage à bicyclette, motos, voitures d'enfants ou autres
la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire est
engagée dans les dégradations ou dommages causés aux parties communes de son fait, de celui de
sa famille, de ses invités, de ses visiteurs ou des personnes à son service.
charges communes et répartition entre copropriétaires
Un lot de copropriété comprend une ou plusieurs parties privatives (logement, cave,
emplacement de stationnement) mais aussi une quote-part de parties communes.
La quote-part des parties communes afférentes à un lot
est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble
des parties privatives de l'immeuble. Cette quote-part est exprimée en unités de division
(tantièmes).
Les charges communes sont celles induites par l'entretien et/ou
le fonctionnement des parties communes, par les travaux ou actions décidés en assemblée, par le
gardiennage des immeubles, les honoraires du syndic, les taxes, impôts et redevances auxquels
sont assujeties les parties communes des immeubles.
les charges générales (entretien des parties communes,
gardiennage, honoraires du syndic, etc.) sont divisées en 100 000èmes
les charges particulières aux bâtiments (réparations,
ravallement, installations électriques, assurance, etc.) sont divisées en 2 874èmes
pour le bâtiment 1 (rue E.Zola) et en 7 126èmes pour le bâtiment 2
(rue A.Thomas)
les charges d'ascenseur sont divisées en 2 622èmes
pour le bâtiment 1 et en 10 000èmes pour le bâtiment 2
les charges de chauffage, d'eau froide et eau chauge
collective sont divisées en 10 000èmes
les charges de compteurs d'eau sont divisées en 148èmes
règlement des charges
Le paiement des charges par chèque ou virement (avec le RIB du syndic), à l'ordre du SDC Charcot-Zola, ou par prélèvement Sepa, est à adresser à l'adresse suivante :
Agence Beuredeley - 32, rue du Bois de Chartres - 91220 Brétigny-sur-Orge
Le paiement des charges de copropriété fait partie intégrante de l'acte d'achat. Le
règlement de copropriété (auquel a souscrit l'acheteur), qui prévoit une occupation "bourgeoise"
des appartements, induit que celui-ci s'estime en capacité d'assumer aisément sa part des
charges que supporte la copropriété.
Il est donc attendu de lui qu'il ait pris toutes dispositions utiles pour
honorer le règlement de sa part des charges de copropriété au moment où celles-ci sont mises
en recouvrement.
Lorsque des difficultés exceptionnelles mettent cette capacité en défaut, le Syndic est à
même d'en tenir compte, pour autant qu'il en ait été averti sans délai et qu'un accord ait
pu être trouvé.
A défaut d'accord, les charges impayées peuvent provoquer :
une action directe du syndic, sans autorisation de la
copropriété, par
injonction de payer devant le tribunal d'instance*
saisie des meubles
saisie sur les loyers du locataire, le cas échéant
inscription d'hypothèque sur les locaux
opposition au paiement du prix de vente du lot, le
cas échéant
une action du syndic, avec autorisation de l'assemblée
générale, pour la saisie du lot pour lequel les charges ne sont pas payées.
Les frais de procédure engagés pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.
* Contrairement à une idée reçue, les excuses de contentieux sur la réalisation, l’exécution ou la qualité de prestations ou de travaux ne seront pas admises pour conditionner
ou différer un paiement de charges. Les seuls cas jugés recevables par les tribunaux concernent :
un paiement de sommes indues ou un paiement demandé à une personne qui n’en est pas légalement redevable,
une répartition des charges contraire à la loi du 10 juillet 1965 (art.10) ou ne résultant par du règlement de copropriété ou d’une décision
d’assemblée générale,
l’adoption du budget prévisionnel non approuvé par l’assemblée générale,
l’absence de convocation du copropriétaire contestataire à l’assemblée générale qui a voté les travaux,
la nullité ou l’expiration du mandat du syndic.
| Mise à jour : 2 avril 2010 |
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